地产人的“魔幻2021”：理财入“坑”被套百万，时节如流-k8凯发

编者按:岁月不居，时节如流新冠疫情下的第二个年头，行将结束万众期盼的疫情消散并未实现，零散式疫情持续不断，超级变异病毒再度来袭，我们与新冠的赛跑，仍在持续

面对疫情影响，国内经济韧性十足，宏观调控咬定青山不放松稳字当头下各项结构性改革措施推陈出新，引领中国经济在百年未有大变局时代，披荆斩棘

而每一个大时代，机遇与挑战并存，幸福与艰难同在在时代搭建的舞台上，个体生活中的柴米油盐酱醋茶，才是美好生活的最佳注脚

鸿飞雪爪，为美好生活奋斗的脚步，不曾止住搜狐财经审视过去一年，记录与普通人息息相关的吃，穿，住，用，行等各行业发展变迁，体悟身处行业中的个体奋斗，发现潜藏在每个人身上的勇气与韧性

岁序易，华章新以不屈，致美好

出品｜搜狐财经

用房抵，同意吗几乎每一个在2021年踩雷了房企理财产品的投资者，都被房企问到过这样的问题，身为房企员工的理财产品投资人，在拿到自己公司的理财兑付方案时，也被问过这样的问题

如果用几个词来总结2021年的地产行业，最合适的似乎也只有爆雷，裁员，寒冬，阵痛…爆雷后，深套其中的他们该何去何从时至今日，我们又该如何审视房企理财这一产品

踩坑这场看上去是你情我愿的理财投资的房企员工，在此至暗时刻，也只能用理财有风险，投资需谨慎聊以自慰了。

投机者

两年前，从华南某211院校金融学专业毕业的马克，入职深圳一家金融财富管理公司谁能想到，如今却遇到了旗下理财产品爆雷这样的至暗时刻

彼时，从专业角度来说，马克与这一公司较为匹配但入职之后，他才发现，这一财富公司实为深圳某头部房企众多资金平台中的一家，虽然从可查询到的股权结构上来看，该公司为法人独资企业，与该房企并无直接关联

马克介绍，在房地产行业内，类似于这样的资金平台很多，而这些资金平台发行产品都有房企为其担保背书，担保资产也多为相关企业的旗下项目资产而最终理财产品卖出后所募集到的资金，又会通过种种方式输入担保企业各项目公司

由于金融牌照限制与自融规定限制，房企难以直接进行融资，而发行理财产品是在表外进行通过用户购买理财的形式，还可以将这部分资金交给有合作协议的信托旗下的财富公司去管理，再由信托向房企进行项目中的股权投资他称，发行理财的资金成本远低于市场借贷成本，并且是通过平台公司合作，既能控制风险牵连，又可以增加融资渠道

而另一方面，这些理财产品大多数在金交所备案，即使真的涉及自融，或为定向产品，但因其能在金交所备案，仅这一点就能让投资人减少戒心。

自融这一说法，仅从字面意思来说就很通俗易懂，但自融却缺乏在法律上的概念认定，并且在去年11月，中国银行间市场交易商协会就曾发文，严禁发行人自融，并加强关联方认购披露。

马克介绍，发行理财产品，就相当于在形成一个不断滚动的资金池而地产系财富公司的理财产品合同大同小异，产品结构一般会包括募资总规模，起投额，投资期限和预期年化收益率，产品各相关方包括发行方，承销商，受托管理人，担保方和备案机构，各方又都疑似为关联方

作为理财顾问的马克，是这样理解自己的岗位职责的，就是销售或者地推，公司推出产品后，我们就出去广撒网，楼盘的业主，自己周边的亲戚朋友，都会去推销。

如今，马克将这种投资形容为投机，2017年的时候就有产品承诺年化利率达到25%，最低的10万元就可以起投了，不少业主和同事拿着三四万，再和亲戚朋友凑点，想着这么高的回报率，就参与投资了。

到了如今，房企理财越来越内卷，投资人可选产品更多，虽然收益率有所回落，但仍能吸引不少投资者如一份产品，起投金额在30万—50万，年化率为7.8%，只有起投金额在1000万以上，年化率才能为9.5%

投机取巧，迟早湿鞋你贪图对方的高额利息，失的却是本金马克称，目前加上自己和由其经手的业主，亲戚朋友的被套资金至少在五六百万左右，而公司给出的现金或实物两种兑付方案，大家也只能无奈接受

没有其它解决办法了马克另还有一层担心，在房企理财屡现爆雷之下，未来监管对于相关业务是否会收紧当下的饭碗又还能保多久呢但年关将至，找新工作也实属不易，骑驴找马是他面对当前焦虑唯一能做的事

得做正儿八经地的金融工作，不想在地产圈了马克希望，彻底离开房地产乃至这一产业链，撕掉地产人的标签

高收益泡沫破灭

陈薇对公司给出的兑付方案从心理上来讲，是不满意的其所就职的华南一房企，在11月被爆出理财难兑付，涉及投资人近千人，且近四成为内部员工及亲友推荐

时至今日，陈薇对披露出来的理财总规模数据，都还心存质疑据她回忆，最初9月份的时候，公司就有一些内部或外部合作的理财平台被传出有逾期问题，但彼时消息仅在内部传播，并未公开化

2个月后，我们看到媒体报道说公司给出了理财兑付方案，才知道出问题了之前内部的传言，我们都没当回事，公司内部每天也挺正常的，不像资金紧张的样子她称，即使身为公司的员工，但她和很多同事获取消息却是滞后的

陈薇称，虽其在公司总部就职，看上去最接近公司的权力核心和业务中枢，但实际上，自己和身边的大多数同事，对公司发行的理财产品了解并不多。

确实如此，从高管到员工，还是有很多人会把钱投到公司的职员宝里一般年收益率都能达到10%，最高的时候能有15%她坦言，仅高收益率这一项就很有吸引力

不过，陈薇也称，其所在部门和岗位同事并未接到公司的强制摊派指标，更多的是自愿购买。

一些同事也曾这样劝她，公司对外发行的年化率也才8%，9%左右，内部高出的应该是员工福利了而该房企自2017年之后陆续尝试发行理财，在此之前也并未出现过逾期等情况

基于谨慎的原则，加之此前也看到不少其他行业投资亏损的惨案，去年刚买房的陈薇，手上也并无太多富余现金，最终在今年年初的时候，仅拿出约30万凑个起投金额，购买了公司的理财。

虽然这一数额相比一些投资者成百万，千万的资金来说较少，但在房企理财不断暴雷，且兑付方案也多为逾期，打折兑付的大背景下，即使公司也像很多理财爆雷房企那样承诺要保运营，保交付，但陈薇对公司的兑付方案能否如承诺般实现还是心存担忧。

与马克相似，陈薇本人对当前房地产行业的困境和未来都充满了担忧但其无法像马克那样洒脱，她花了好大力气从管培生一路打拼至如今的中层岗位，不想再换新行业从头开始，而每个月可见的房贷，生活开支，更是成为其必须保障工作收入的重要原因

很多被坑的员工，不愿意离开公司，根本上还是因为理财，期房的利益挂钩12月初，即使对公司给出的兑付方案再不满，陈薇还是最终选择了其中现金分期兑付的方案，没有办法，只能希望公司经营尽快改善，行业能好起来

大浪淘沙之后

房企理财何以频频暴雷大多数房企的官方说法都是，今年以来，受多重因素叠加影响，公司出现短期流动性困境

作为一家top30房企的城市公司总经理，常年在一线实操的肖洋一直认为地产人是一个高危职业，地产人身上有很多的标签，什么土豪，暴富等等，但是在我看来不是这样在行业朝阳的时候地产人在一线争抢业绩之王，在行业下行的时候更要誓死拼业绩这个行业的薪酬或高于其他行业，但都是996，007熬出来的

从业快十年，肖洋经历过地产行业的黄金期和低潮期，自然深谙市场的变化今年开始行业遇冷，民营房企都在苦苦挣扎下半年以后越来越多的房企爆雷，民营房企更是利空不断

之后带来的便是资本市场对房企的越来越不看好，而在融资端的缩紧和压降规模的压力，叠加大量的受限制资金无法动用，以及日趋下行的销售业绩，房企的生存更是举步维艰。

而房企普遍存在的现实是，作为高管，普遍被要求对其操盘的项目进行跟投，如果项目做的好一直赚钱还好说，但是一旦项目亏本，就会是多米诺骨牌式的连锁反应，你的钱可能就会血本无归。

在理财产品方面也是，部分房企为了让员工购买理财，通常会让高管以身作则，且购买的金额还不小今年就曾就出现一些房企的高管，在爆雷之前，提前兑付公司理财产品，激起群愤

不断融资，不断借钱，是房企续命的根本现在市场还剩余的p2p已经屈指可数了，房企也不敢到处宣扬自己的理财产品，最后就演变成内部消耗了肖洋并未透露其被套的具体金额，仅称是一笔不小的数目

爆雷只能说明公司真的没钱了，在这种情况下，资金肯定会先用于保交房，保公开市场等，其他债务都是排序靠后的他称，员工工资，有一定的优先级，但并不够高，而普通债务，理财就属这一类，优先级最低，即使是破产兑付的可能性也很小

肖洋还透露，现在一些房企为了缩减成本，在一些冷门城市和冷门项目，甚至出现停工，要求员工强制放假等现象，如果企业停产，是可以只发当地最低工资的。

你以为他们不想再谋出路吗哪有这么容易，多少人是上有老下有小，公司理财爆雷了不敢和家人说出去找工作，人力一看是地产行业或者教育行业出来的，都待着有色眼镜老地产人肖洋在这一轮房企理财爆雷风暴中，深深地感受到现实的残酷

这种残酷已经不仅限于肖洋投出去的理财金额是否能收回，更实质的是，甚至越来越多的老地产人，对地产行业的信心，也早已不复往日之坚定。

这种失落和信心的丢失，很大程度上或源于地产行业转型升级，穿越周期带来阵痛。

地产泡沫出清已经开始了，影响也在显示出来2022，房地产行业会好吗谁都无法给出绝对性的答案，肖洋则用短期阵痛，中长期重塑这九个字来表达其对未来一年的展望

在他看来，伴伴随着行业调整和行业格局的重塑，未来，房企间分化加剧，优质房企，稳健房企将相对受益，放眼市场，我国新增住房需求仍维持较高水平，房地产生态链价值仍将存在，仍存较多发展可能性。

一个健康的市场，必定会去芜存菁，大浪淘沙站在行业的大浪下，肖洋这个老地产人也只能直面行业转换的现实，拥抱新常态的市场